משרד עו"ד - קסלסי ושות׳

​

תכנון ובניה – ליווי משפטי בהליכי רישוי, התנגדויות ותביעות לפיצויים 

תחום התכנון והבניה מצוי בצומת שבין דיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, שמאות ומינהל ציבורי.
הליכים תכנוניים עשויים להשפיע באופן ישיר על זכויות קנייניות, ערך נכסים ואפשרויות מימוש זכויות בנייה.

המשרד מלווה לקוחות בהליכי תכנון ובניה, לרבות:

• התנגדויות להיתר בניה

• התנגדויות לתכניות

• טיפול בהליכי הקלה ושימוש חורג

• תביעות בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

• תביעות לפיצויי הפקעה

• הליכי היטל השבחה בפני ועדות ערר ובתי המשפט, לרבות ליווי הליכים בפני שמאי מכריע

• ליווי תכניות ובקשות להיתרי בניה, הכנת תשובות  להתנגדויות

• התנגדות להיתר בניה – סעיף 149 לחוק התכנון והבניה

​​

כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה הכוללת הקלה או שימוש חורג, ניתנת לשכנים ולבעלי עניין זכות להגיש התנגדות בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבניה.

הקלה היא סטייה מהוראות תכנית תקפה – למשל הגדלת שטחי בניה או שינוי קווי בניין.
התנגדות להקלה יכולה להתייחס אך ורק לרכיב החורג מהתכנית המאושרת, ולא למה שהתכנית מתירה במפורש. 

שימוש חורג להיתר עניינו ביצוע שימוש שאינו תואם את היתר הבניה שניתן בנכס. שימוש חורג יכול שיאושר בהתאם לתכנית ויכול שינתן בחריגה מתכנית, בהתאם לסמכות מוסד התכנון. – לדוגמה, הפעלת נכס כמשרד בעוד שההיתר ניתן לשימוש מסחרי. השאלה אם מדובר בשימוש חורג להיתר או לתכנית תוכרע בהתאם לשימושים המותרים בנכס מכוח תכנית תקפה – סוגיה זו משליכה על התנאים לאישור הבקשה לשימוש החורג.

​

בעת ניסוח התנגדות, יש להתמקד בדרך כלל בהיבטים תכנוניים מובהקים כגון:

• תכנון בלתי סביר 

• חריגה מתכנית או ממסגרת תכנונית רלוונטית אחרת 

​

פגיעות ונזקים תכנוניים צפויים כגון פגיעה בפרטיות, הצללה, עומס תשתיות, השפעה סביבתית, הגדלת צפיפות, פגיעה בשווי הנכס – טענות מסוג זה יצריכו בדרך כלל תמיכה בהן על ידי חוות דעת של מומחה, על מנת להגדיל את הסיכוי לקבלתן.
 

חשוב לציין כי ועדות התכנון אינן מוסמכות לדון במחלוקות קנייניות טהורות בין שכנים, אלא אך ורק בהיבטים התכנוניים. במקרים של מחלוקת קניינית מהותית מוסד התכנון רשאי להחליט לפי שיקול דעתו שלא לקיים דיון תכנוני עד להכרעת המחלוקת הקניינית.

 

התנגדות לבקשה להיתר בבית משותף ותקנה 36 לתקנות הרישוי – התנגדות "קניינית"

בבית משותף או במקרקעין משותפים, כאשר אחד מבעלי הזכויות מבקש היתר שעשוי להשפיע על יתר הבעלים, קיימת זכות להגיש התנגדות בהתאם לתקנה 36 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), גם אם מדובר בהיתר תואם תכנית.

גם כאן, הדיון מתמקד בפן התכנוני ולא ביחסים קנייניים פנימיים אך זכות ההתנגדות כאשר למתנגד ישנה זכות במקרקעין נשוא הבקשה (לרבות זכויות בבית משותף).

התנגדות זו עשויה להיות מאוד רלוונטית כאשר קיימות מספר חלופות תואמות תכנית שניתן לממשן באופן שיכול למזער את ההשפעה על בעלי זכויות אחרים בבניין או במקרקעין, ובאופן שלא יפגע בזכותו של מבקש ההיתר לממש את זכויותיו.

חשוב להדגיש כי אין זכות ערר לוועדת ערר לרישוי על התנגדות קניינית כשלעצמה, ולכן ישנה חשיבות מיוחדת לניסוח ההתנגדות הראשונית בצורה מלאה ומדויקת.

 

התנגדות לתכנית

כאשר תכנית מופקדת לפי חוק התכנון והבניה, כל אדם הרואה עצמו נפגע רשאי להגיש התנגדות.

ההתנגדות מוגבלת לטעמים תכנוניים, בדומה להתנגדות לבקשה להיתר.

ניתן לטעון למשל לגבי – 

• עומסי תנועה ותשתית

• פגיעה בנוף

• השפעה סביבתית

• פגיעה באיכות החיים ובערך נכס המתנגד

​

זכות ההתנגדות לתכנית היא זכות רחבה אך יש לה גבול – על המתנגד להראות את פגיעתו כתוצאה מהתכנית, טענות כלליות לא יספקו בדרך כלל. 

גם טענות לפגיעה אפשרית בצד שלישי שאינו המתנגד לרוב לא יתקבלו אלא אם הוגשו במסגרת התנגדות על ידי הצד השלישי הנפגע, אבל  במקרים חריגים יכול שתהיה אפשרות להגיש התנגדות "ציבורית". אפשרות זו מוגבלת באופן יחסי.
 

חשוב לבחון את הנושא לעומק ולכלול את כל הטענות הרלוונטיות כבר בשלב הגשת ההתנגדות, שכן טענה שלא נטענה בהתנגדות צפויה להידחות במקרה של הוספתה בערר.

 

התנגדות מנומקת, ולעיתים מגובה בחוות דעת שמאית או תכנונית או חוות דעת מקצועית רלוונטית אחרת, עשויה להביא לשינויים בתכנית ואף למנוע פגיעה בזכויות המתנגדים והציבור, תוך חסכון במשאבים שיידרשו במקרה של ניהול הליכים על החלטת מוסד התכנון.

 

ליווי תכניות ובקשות להיתרי בניה ודחיית התנגדויות 

​

ליווי משפטי אינו רלוונטי רק למתנגדים. גם מגיש תכנית או מבקש היתר בניה נדרש לליווי מקצועי ומשפטי.

בשלב הכנת התכנית או הבקשה מתעוררות שאלות בדבר יחס בין תכניות, פירוש המצב התכנוני והמשפטי התקף, סמכות מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית, ועוד.

היכרות עם הנושאים האמורים יכולה להשפיע רבות על משך הזמן הנדרש לאישור ההליך התכנוני ועל התוצר התכנוני שיתקבל. 

לעתים עולות שאלות, למשל  לגבי חישוב זכויות בניה, קווי בניין, גובה מבנה, מיקום מתקנים בבניין וכיוצ"ב. לעיתים מתעוררות מחלוקות מול הוועדה המקומית המצריכות בחינה של פרטי ההיתר או התכנית לצורך המשך קידומם.

ניסוח מקצועי של פניות לרשות השלטונית, כמו גן תשובה להתנגדות עשויים להכריע את גורל הבקשה או התכנית ולסייע למוסד התכנון לתת החלטה קרובה ככל הניתן למבוקש על ידי יוזם ההליך.
 

 

היטל השבחה

​

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין כאשר ערך הנכס עלה עקב אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג מתכנית (שימוש חורג מהיתר ייחשב לעניין זה כהליך רישוי). 

שיעור ההיטל הוא בדרך כלל מחצית מההשבחה, בהתאם לשומת שמאי הוועדה המקומית. ישנם חריגים כגון מתחמי התחדשות עירונית / פינוי-בינוי, תמ"א 38 וכיוצ"ב.

החיוב המהותי נולד עם אישור תכנית (או עם אישור הליך תכנוני אחר), אך תשלום החיוב יידרש רק עם מימוש הזכויות בדרך של מכירה או היתר בניה. 

בעל מקרקעין רשאי לחלוק על שומת הוועדה המקומית, לפנות לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, או לבחור בהליך בפני שמאי מכריע. נסיבותיו הפרטניות של ההליך והטענות המועלות ישליכו במישרין על הבחירה אם להתחיל את ההליך בפני שמאי מכריע או בפני ועדת הערר ואילו טענות כדאי לכלול בהליך מול טענות שכדאי להימנע מהן.

לנישום יש גם זכות לבקש שומה מוקדמת "טרום מימוש" על מנת להעריך את גובה החבות עוד לפני מימוש ולכלכל צעדיו. במקרה כזה בקשת שומה עשויה שלא לחייב תשלום על בסיסה באותו מועד (שכן טרם היה מימוש והדבר נתון לבחירת הנישום) אבל יש להדגיש כי השגה על השומה תיעשה בטווח המועדים החוקי לאחר המצאתה לנישום. אי ניהול הליכים יהפוך את השומה המוקדמת לחלוטה וברירת המחדל היא שלא ניתן יהיה להשיג על השומה בהמשך.

בנוסף עשויות לעלות שאלות לגבי עיתוי תשלום היטל ההשבחה, למשל במקרה של דירשת היטל השבחה במקרה של מימוש חלקי של תכנית משביחה. במקרים אלו השאלה תתמקד בדרך כלל בשיעור חלקיות המימוש ואופן חישובו, ולאו דווקא בגובה ההשבחה, כאשר ניהול נכון עשוי להוביל לדחייה מהותית במועד התשלום על המשתמע מכך. 

נושא חשוב בהקשר זה הוא פטורים שנקבעו בחוק והיכרות מעמיקה עם דיני התכנון והבני – לא כל זכות שמעוגנת בתכנית תהיה ההשבחה בגינה מיוחסת לתכנית (למשל – אם הזכות היתה קיימת במצב התכנוני הקודם ושולם בגינה היטל או שאינה חייבת בהיטל מסיבה אחרת).

ליווי משפטי בהליך זה כולל בחינת ההיבטים הנורמטיביים, פרשנות התכנית, והצגת טענות משפטיות התומכות בהפחתת החיוב או אף ביטול הדרישה לחלוטין במקרים המתאימים.

גם במקרה זה ישנה חשיבות לניהול ההליכים באופן מושכל כבר בשלבים הראשונים, שכן בתי המשפט יימנעו מלהתערב בהחלטות מקצועיות של ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה או שמאי מכריע ויתמקדו בפן המינהלי של ההליך.

 

פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מקנה זכות לפיצוי לבעל מקרקעין שנפגעו מקרקעיו כתוצאה מאישור תכנית. הפגיעה יכול שתהיה ישירה (פגיעה במקרקעי התובע) או עקיפה (פגיעה במקרקעין גובלים או קרובים מאוד).

התביעה מוגשת לוועדה המקומית שבתחום שיפוטה מצויים המקרקעין, בצירוף חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, ובמקרה של דחייה ניתן להגיש ערר לוועדת ערר ולאחר מכן ניתן לפנות לבית המשפט.

גם במקרה זה יש חשיבות לתיאור התביעה והנכס כבר בשלב התביעה על מנת למקסם את הפיצוי האפשרי. ייחוס נזק לרכיבי תכנון שהיו גם לפני התכנית לא יזכו בפיצוי.

שינויים תכנוניים זניחים או צפויים שהם בגדר התפתחות עירונית סבירה לרוב לא יזכו בפיצוי.

 

פיצויי הפקעה

במקרה של הפקעת מקרקעין לצורך ציבורי, זכאי בעל הקרקע לפיצוי בהתאם להוראות הדין ולהיקף ההפקעה.

פיצויי הפקעה אינם מהווים פיצוי בגין שינוי ייעוד תכנוני אלא בגין נטילת המקרקעין בפועל.
ברוב המקרים נטילת המקרקעין תהיה לאחר אישור תכנית המייעדת אותם לצורך ציבורי להפקעה.  במקרים אלו הפיצוי ישולם על פי ההלכה הפסוקה באופן דו-שלבי. את ירידת הערך עקב שינוי ייעוד יש לתבוע במסגרת תביעה לפי סעיף 197, ולאחר מכן בעת ההפקעה יש לתבוע את הפיצוי בגין הנטילה הקניינית כשערך הנכס יחושב כערכו בייעוד הציבורי.

ליווי משפטי בהליכי הפקעה כולל בחינת חוקיות ההליך, היקף הזכאות לפיצוי והצגת טענות ביחס לשווי הפיצוי.

יש לציין שבמקרים מסוימים הפקעה אינה מסיימת בהכרח את הקשר בין הנפקע לנכס ונשמרת זיקה מסוימת בין הנפקע לנכס. הדבר עשוי להיות רלוונטי במקרה של שינוי יעוד נוסף בהמשך או של ביטול המטרה הציבורית שבגינה הופקעו המקרקעין. במקרים כאלו מומלץ לבחון את הזכויות המשפטיות עם עורך דין הבקיא בדיני ההפקעות ולעקוב אחר הנכס גם לאחר הפקעתו.