משרד עו"ד - קסלסי ושות׳

קסלסי ושות' ניהול מהלך משולב - אסטרטגיה לצד פרקטיקה משפטית

​

פרויקט תמ״א 38  איננו אירוע חוזי חד־פעמי, אלא תהליך רב־שלבי המתפרש על פני שנים קדימה. ליווי משפטי אפקטיבי מחייב שילוב בין ראייה אסטרטגית רחבה לבין ניהול פרקטי מוקפד של כל שלב ושלב.

ברמה האסטרטגית, נדרש לבחון כבר בתחילת הדרך את מבנה הזכויות, ההיתכנות התכנונית, מבנה ההסכמות בין בעלי הדירות ואופי היזם. החלטות המתקבלות בשלב הראשוני עשויות להשפיע על יציבות הפרויקט לאורך כל חייו.

​

ברמה הפרקטית, ניהול נכון מחייב:

• בדיקה שיטתית של מסמכים והתחייבויות

• מעקב אחר קיום תנאים מתלים בהסכם

• בקרה על הנפקת ערבויות במועד

• תיעוד החלטות והסכמות

• טיפול שוטף בפניות דיירים וסוגיות נקודתיות

​

שילוב זה בין אסטרטגיה לבין פרקטיקה מצמצם סיכונים מצטברים ומונע היווצרות מחלוקות עתידיות.

בפרויקטים של תמ״א 38 , שבהם פועלים במקביל יזם, קבלן, בנק מלווה, אדריכלים ורשויות תכנון, יועץ ביטוח, יועץ מס וכיו"ב - תיאום משפטי נכון בין כלל הגורמים הוא תנאי לשמירה על יציבות ההליך.

משרדנו  נדרש לנהל את הממשקים הללו בזהירות, תוך הקפדה על גבולות אחריות ברורים ועל עמידה בהוראות הדין.

עורך דין קסלסי והצוות פועלים מתוך תפיסה של ניהול מהלך שלם לא רק ניסוח הסכם, אלא ליווי מתמשך המשלב בחינה משפטית, ניהול סיכונים ובקרה שוטפת לאורך חיי הפרויקט.

 

עורך דין תמ״א 38 

​

ליווי משפטי מדויק בפרויקטי התחדשות עירונית

פרויקטי תמ״א 38 מצויים בצומת שבין דיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, מיסוי, מימון וליווי בנקאי. מדובר במהלך רב־שנתי, רב־צדדי ורב־מערכתי, שבו כל החלטה משפטית משליכה על בעלי זכויות, יזמים, רשויות מקומיות וגופי מימון.

ליווי על ידי עורך דין תמ״א 38 איננו עניין טכני של ניסוח הסכם בלבד, אלא ניהול משפטי אסטרטגי של מהלך שלם – משלב בחינת ההיתכנות ועד להשלמת הבנייה, רישום הזכויות וסוף תקופת הבדק.

עורך דין קסלסי והצוות מלווים פרויקטים במסלול חיזוק ותוספות וכן במסלול הריסה ובנייה, תוך הקפדה על התאמה רגולטורית, בניית מנגנוני בטוחות והגנה משפטית מלאה על זכויות הלקוח.

 

המסגרת הנורמטיבית של תמ״א 38

​

תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. עם השנים עודכנה התכנית במספר תיקונים, והיקף זכויות הבנייה והמסלולים האפשריים הושפעו גם ממדיניות תכנונית מקומית של עיריות ורשויות מקומיות.

​

בתל אביב חלות במקביל תכנית הרובעים, הוראות שימור, מגבלות גובה וקווי בניין ייחודיים וכיו"ב. לפיכך, טרם גיבוש התקשרות חוזית, יש לבחון:

• התאמה תכנונית לפי תכניות החלות על המקרקעין

• קיום מגבלות שימור או מגבלות סביבתיות

• היתכנות למימוש זכויות הבנייה בפועל

• עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה למימוש זכויות בנייה 

 

ליווי משפטי מוקדם בשלב זה עשוי למנוע התקשרות בהסכם שאינו בר־מימוש.

 

בדיקות מקדמיות לפני התקשרות עם יזם

​

טרם חתימה על הסכם תמ״א 38, יש לבצע בדיקות משפטיות מקיפות, לרבות:

• בדיקת רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין

• בדיקת מסמכי בית משותף (תקנון, צו ותשריט)

•  איתור הערות אזהרה, עיקולים או שעבודים

• בדיקת התאמה בין מצב רישומי למצב פיזי

• בדיקת חריגות בנייה קיימות

• בדיקת מבנה הבית המשותף והצמדות

 

בנוסף, יש לבחון את זהות היזם, ניסיונו בפרויקטים דומים, איתנותו הפיננסית והיקף הליווי הבנקאי המוצע.

עורך דין מקרקעין נדרש להכיר הן את ההיבט הקנייני והן את ההיבט המסחרי של ההתקשרות.

 

הסכם תמ״א 38 – מנגנונים חיוניים

​

הסכם תמ״א 38 הינו מסמך מורכב הכולל, בין היתר:

• הצהרות הצדדים

• הגדרת התמורות לבעלי הדירות

• קביעת לוחות זמנים מפורטים לכל שלבי הפרויקט (התכנון, הביצוע, מסירת הדירות, תקופת הבדק ו- רישום הבית המשותף)

• מנגנוני ביטול והפרה

• התחייבויות יזם לשאת בתשלומים ובכל העלויות וכן לביצוע העבודות

• התקשרות עם גורם בנק מלווה, שיעניק בין היתר אשראי ליזם וינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות בקרקע ולרוכשי הדירות החדשות מהיזם

• הסדרת אריזה, הובלה ופריקה - לדירה החלופית בתקופת ביצוע העבודות  

• הסדרת תקופת הפינוי והדיור החלופי

• חלוקת סיכונים והוצאות

 

במסגרת זו יש להגדיר מנגנוני פיצוי בגין עיכוב במועדים הקבועים בהסכם , מנגנוני יישוב מחלוקות, ותנאים מתלים הנוגעים לחתימת רוב נדרש מבין בעלי הזכויות במקרקעין, קבלת היתר בנייה וליווי בנקאי.

הסכם שאינו מדויק עלול להוביל לסכסוכים מורכבים בכל שלב משלבי הפרויקט.

 

בטוחות בפרויקט תמ״א 38

​

הבטוחות הן רכיב מרכזי בהגנה על בעלי הדירות.

בין הבטוחות המקובלות בפרויקטי התחדשות עירונית:

• ערבות חוק מכר בהתאם להוראות חוק המכר (דירות)

• ערבות ביצוע להבטחת התחייבויות היזם

• ערבות בדק

• ערבות שכירות לתקופת הפינוי

• ערבות רישום

• ערבות לניהול הליכים משפטיים (במקרה בו נדרש הליך משפטי לצורך מימוש יתר הערבויות)  

• פוליסות ביטוח רלוונטיות

 

עורך דין תמ״א 38 בתל אביב נדרש לוודא כי  הערבויות לרבות שוויין תואמות את המקובל בהתאם לנפח הפרויקט ולהוראות הדין, כי הן מונפקות בפועל ומועברות אליו בנאמנות עבור בעלי הזכויות, וכי תנאי מימושן ברורים ומעשיים (כפי שנקבע בכתב הוראות לנאמן).

 

דייר סרבן והשלכות משפטיות

​

בפרויקטי תמ״א 38 קיימים מקרים בהם חלק מבעלי הדירות מסרבים לחתום על ההסכם לביצוע הפרויקט.

החוק והפסיקה מכירים במנגנונים המאפשרים, בתנאים מסוימים, התמודדות עם סירוב בלתי סביר, אולם מדובר בהליך משפטי (לעיתים מורכב) המחייב בחינה פרטנית של נסיבות המקרה.

ליווי משפטי מקצועי עשוי לסייע בגיבוש רוב נדרש מבין בעלי הזכויות במקרקעין ובהפחתת מחלוקות פנימיות בין בעלי הדירות ו/או בין בעלי הדירות ליזם.

 

ליווי בנקאי ומימון

​

רוב פרויקטי תמ״א 38 בתל אביב מלווים על ידי בנק מלווה. במסגרת זו נדרש עורך הדין לבחון:

• זהות הבנק המלווה

• הסכם הליווי משולש (בין היזם, לבעלי הזכויות לבנק)

• ניהול חשבון בנק סגור 

• קביעת מנגנון Non-Recourse  (הלוואה ללא זכות חזרה לבעלי הזכות במקרקעין) 

• תנאי שחרור כספים

• מנגנוני הבטחת זכויות בעלי הזכויות במקרקעין

• הסדרת הקשר בין הבנק, היזם ובעלי הדירות מחייבת הבנה פיננסית עסקית מסחרית לצד הבנה משפטית.

​

שלב הביצוע והפיקוח המשפטי

​

לאחר קבלת היתר בנייה ותחילת העבודות, ממשיך הליווי המשפטי.

בשלב זה עשויות להתעורר סוגיות הקשורות לשינויים תכנוניים, חריגות, איחורים, דרישות רשויות או מחלוקות בין צדדים.

ניהול נכון של השלב הביצועי מצמצם חשיפה משפטית ומונע הסלמה לסכסוך.

 

רישום הזכויות והשלמת הפרויקט

​

עם סיום הבנייה, יש לבצע רישום בית משותף חדש או תיקון צו הבית המשותף הקיים, לרבות רישום תתי־חלקות והצמדות.

רישום מדויק ותואם להסכמים החוזיים מהווה תנאי להשלמת ההליך ולהעברת זכויות מלאה לדיירים.

 

חשיבות הבחירה בעורך דין מקרקעין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית

​

פרויקט תמ״א 38 ו/או פינוי בינוי  משלב מערכת רגולטורית מורכבת, היבטים קנייניים, תכנוניים ופיננסיים.

ליווי משפטי על ידי עורך דין בעל ניסיון מעשי בניהול פרויקטים של התחדשות עירונית עשוי לצמצם סיכונים, לאזן אינטרסים ולספק מענה מדויק לאורך חיי הפרויקט.

עורך דין קסלסי והצוות פועלים בתחום דיני המקרקעין וההתחדשות העירונית תוך הקפדה על בדיקה מעמיקה, ניסוח מוקפד וניהול אחראי של ההליך המשפטי.